წარმოიდგინეთ, რომ იპოვით სახლს, რომელიც აბსოლუტურად გიყვართ (ან სულ მცირე ხედავთ მასში პოტენციალს). ახლა: რა მოხდება, თუ შეგიძლია იქ იცხოვრო, მაგრამ იმის ნაცვლად, რომ დაზოგო დანაზოგი წინასწარ, გადაიხდი მცირე ნაწილს ქირაზე ყოველთვიურად განვადებით. სიზმარს ჰგავს, არა? დიდი ალბათობით კი - განსაკუთრებით თუ თავისუფალი მუშაკი ხარ ასე კრედიტი , ან სესხისა და შემოსავლის მაღალი თანაფარდობა (ეს დაწყევლილი სტუდენტური სესხები!), ან უბრალოდ არ შეიძლება გამოყოს საკმარისი თანხა ყოველთვიურად განვადების გადახდის მიზნით.
კარგად, ეს სიტუაცია არ არის მხოლოდ ოცნების ნაწილი-ეს არის ხელშეკრულების ტიპი, რომელიც ცნობილია როგორც ქირავნობის საკუთრება. მაგრამ, როგორც ბევრი ძალიან კარგი სცენარი, მას გააჩნია რისკების სამართლიანი წილი გასათვალისწინებელი. აი რა უნდა იცოდეთ ხელმოწერამდე:
რა არის ქირავდება საკუთრებაში არსებული იჯარა?
ამ უნიკრონის ტიპის იჯარებს ბევრი რამ ჰქვია, მაგრამ ჩვეულებრივ გამოიყენება ქირავნობის ლიზინგი, ქირავნობის შესყიდვის ხელშეკრულება, იჯარის შესყიდვის ხელშეკრულება, ან იჯარით შესყიდვის ვარიანტი. ქირავდება საკუთრებაში, მოიჯარე თანახმაა ქირაობდეს ერთეული ან სახლი მემამულესგან. ყოველთვიურად, მეპატრონე ინახავს ყოველთვიური გადასახადის ნაწილს სახლში, მოიჯარის ფონდში. შეთანხმებული ფასი უცვლელი რჩება იჯარის განმავლობაში. ჩვეულებრივ, მას შემდეგ, რაც მოიჯარემ გადაიხადა საკმარისი კაპიტალი სახლში, იპოთეკური სესხის მისაღებად, გამქირავებელს აქვს შესაძლებლობა შეიძინოს მესაკუთრისგან.
მაგალითად, მოიჯარემ შეიძლება ხელი მოაწეროს ქირავნობის შესყიდვის ხელშეკრულებას $ 150,000 სახლისთვის. მეპატრონე მათ მოსთხოვს 500 დოლარის გადახდას და 1200 აშშ დოლარის გადახდას თვეში - აქედან 200 აშშ დოლარი გადაირიცხება წინასწარ გადახდაზე. ორი წლის შემდეგ, მოიჯარეებს გადაიხდიან 4800 აშშ დოლარს განვადებისთვის, ან ქონების ღირებულების 3.2 პროცენტს - საკმარისია წინასწარ გადახდის დაფარვისთვის FHA იპოთეკა რა თუ მათ ასე აირჩიეს (გახსოვდეთ, ეს ყიდვის შესაძლებლობაა), მოიჯარეს შეუძლია უზრუნველყოს იპოთეკა და დაიცვას სახლის ყიდვის სტანდარტული პროცედურა.
მიუხედავად იმისა, რომ ეს მშვენივრად გამოიყურება, ქირავნობის გაქირავება ყოველთვის არ არის ჯადოსნური.
ერთი, ისინი შეიძლება იყოს ძვირი. მემამულეებს შეუძლიათ მოითხოვონ ანაზღაურებადი წინასწარი საფასური (ცნობილია როგორც ოფციონური პრემია), რათა უზრუნველყონ ყიდვის შესაძლებლობა. ისინი შეიძლება იყოს ისეთივე ძვირი, როგორც წინასწარი გადახდა - თუ არა მეტი. სტანდარტი ჩვეულებრივ 5 პროცენტია, მაგრამ ამაზე მხარეებს შორის მოლაპარაკება შეიძლება. გარდა ამისა, თუ მოიჯარე ირჩევს არ იყიდოს ხელშეკრულების ბოლოს, ისინი არ დააბრუნებენ დაგროვილ თანხებს.
ასევე მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ გაქირავებული იჯარა მსგავსია, მაგრამ ძალიან განსხვავდება საქონლის გაფორმების ხელშეკრულებისგან (რომელსაც აქვს საკუთარი რისკები). ხელშეკრულების გაფორმება არის გამყიდველის მიერ დაფინანსებული სახლები, სადაც მყიდველი ანაზღაურებს გამყიდველს დიდი ხნის განმავლობაში ყოველთვიურად განვადებით მაღალი პროცენტით. ამ სიტუაციებში მოიჯარე პასუხისმგებელია ყველა რემონტზე, ჩვეულებრივ გადასახადებზე და დაზღვევაზეც.
საკუთრების გაქირავებისას, მოიჯარე ჩვეულებრივ დაფარულია მოიჯარეების კანონით გაქირავების პერიოდში და არ არის პასუხისმგებელი ტექნიკურ მომსახურებაზე ან რემონტზე. ამასთან, ეს შეიძლება განსხვავდებოდეს შტატიდან შტატში - და თქვენი მეპატრონე შეიძლება შეეცადოს თქვენ ხელი მოაწეროთ ამ უფლებებს (თუმცა, ისევ და ისევ, ამის კანონიერება განსხვავდება შტატიდან შტატში).
რა რისკებს შეიცავს ქირავდება საკუთარი იჯარა?
იმის გამო, რომ სახლის მესაკუთრეობა უფრო მიუწვდომელი ხდება უფრო მეტი ამერიკელისთვის, ქირავნობის გაქირავება უფრო პოპულარული ხდება. ახლა არის რამდენიმე კარგად დაფინანსებული უოლ სტრიტის კომპანია შეთავაზება გამჭვირვალე გაქირავების პროგრამები გარემონტებული, მაღალი დონის სახლებისთვის. გარდა ამისა, ისინი გავრცელებულია თანატოლთა გაყიდვებში, მაგალითად, თუ ოჯახის მეგობარს სურს გაყიდოს თავისი ქონება თქვენზე, მაგრამ თქვენ ჯერ არ გაქვთ სრული დაფინანსება. თუმცა, ნიკოლ მონტიჩელის თქმით, უძრავი ქონების აგენტი BEX უძრავი ქონება ფლორიდაში, ქირაზე გაცემის სტანდარტული ხელშეკრულება თითქმის ყოველთვის იწერება გამყიდველის ინტერესების გათვალისწინებით-ეს ნიშნავს, რომ მოიჯარეში შესვლისას, თქვენ უნდა გააკეთოთ სათანადო გულმოდგინება რისკების შესამცირებლად.
რას ნიშნავს ანგელოზის ნომერი 1111?
მაგალითად, მემამულე/გამყიდველები შეიძლება ცდილობენ ყველა ტექნიკური მომსახურება და რემონტი მოიჯარეს დაეკისროს (ეს შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს მოიჯარეების კანონებს ბევრ შტატში, ასე რომ შეამოწმეთ თქვენი ადვოკატი!) ან კონტრაქტში შეიძლება ნათქვამი იყოს, რომ ერთი გვიან გადახდა გააუქმებს ხელშეკრულებას რა ეს ნიშნავს, რომ მოიჯარე დაკარგავს ნებისმიერ თანხას, რომელიც მან უკვე გადაიხადა, ასევე ფულს, რომელიც მან ჩადო რემონტში და რემონტში.
და ვინაიდან გაქირავებული იჯარა მიმზიდველია მათთვის, ვინც სხვაგვარად არის განდევნილი სახლის ყიდვის ტრადიციული ვარიანტებიდან, ბაზარი მგრძნობიარეა თაღლითობებისთვის. მაგალითად, ფლორიდაში გაიზარდა თაღლითობა, რომელიც მოიცავს ქირაზე გაქირავებას, 2000 – იანი წლების შუა პერიოდში საბინაო ბაზრის ავარიის დროს, ამბობს მონტიჩელი. იყო მრავალი შემთხვევა, როდესაც მოიჯარეები იღებდნენ ყოველთვიურ გადასახადს, ასრულებდნენ რემონტს და ახლებდნენ სახლს, ხოლო საკუთრების მფლობელები ჯიბეში იხდიდნენ მათ გადახდას. მეპატრონეები შეწყვეტენ იპოთეკური გადასახადების გადახდას და მოიჯარეები აღმოჩნდებიან მაღალი და მშრალი როდესაც ბანკები მოდიან ქონების დასაბრუნებლად. 2016 წელი New York Times- ის გამოძიება აჩვენა, რომ ეს თაღლითობები კვლავ გაიზარდა.
თუ იპოვით გაქირავების შესაძლებლობას, თვალი ადევნეთ ზოგიერთ წითელ დროშას:
- თუ სახლი ცუდ მდგომარეობაშია, ეს შეიძლება მიუთითებდეს იმაზე, რომ იგი უგულვებელყოფილია, უკვე ამოღებულია ან არის ბანკში დაბრუნების პროცესში.
- ფრთხილად იყავით მეპატრონისგან, რომელიც მოგერიდებათ დამოუკიდებელი შემოწმებისა და შეფასების გაკეთებისგან.
- თქვენი დამატებითი გადასახადები უნდა დაემატოს შეთანხმებული წინასწარ გადახდის თანხას: როგორც წესი, ჩვენ ვსაუბრობთ FHA– ით დაზღვეული იპოთეკის 3.5 პროცენტიან ანაზღაურებაზე, ჰოლდენ ლუისი, სახლის ექსპერტი NerdWallet , ამბობს.
- შეამოწმეთ სათაურის ანგარიში იმის დასადასტურებლად, რომ თქვენი მემამულე არის ქონების კანონიერი მფლობელი, ამბობს ადვოკატი შაოლაინ ლოვინგი Loving Law LTD რა მოხსენება ასევე დეტალურად აღწერს ნებისმიერ დამატებით გირავნობას ან განაჩენს, რომელიც უნდა გადაიხადოს საკუთრების უფლების მიღებამდე (და სავარაუდოდ, მესაკუთრე მოგთხოვთ მათ გადახდას).
თუმცა, მაშინაც კი, თუ ეს ყველაფერი აშკარა გახდება, მნიშვნელოვანია გააცნობიეროთ, რომ თქვენ კვლავ დგახართ შერყეულ სიტუაციაში-ინვესტიციას აკეთებთ ისეთზე, რაზეც მცირე კონტროლი გაქვთ.
მაგალითად, თუმცა შეიძლება არ არსებობდეს რაიმე დამატებითი გირავნობა ქონების მიმართ, როდესაც თქვენ ხელი მოაწერეთ თქვენს იჯარას, მფლობელს შესაძლოა დაემატოს გარკვეული ფაქტი, ამბობს ლოვინგი. იმის დადგენა, არის თუ არა ეს ასე და ცდილობს დაიცვას თავი მისგან, ეს ყველაფერი დამატებით ფასად დაგიჯდებათ. ამან შეიძლება გაზარდოს სახლის ყიდვა უძრავი ქირაობით, ვიდრე ტრადიციული შენაძენი.
გარდა ამისა, მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ გაქვთ ლეგალური უფლებები თქვენს მიერ ჩადებულ ინვესტიციურ ფულზე, შეიძლება ძალიან ძვირი დაუჯდეს უკიდურეს შემთხვევაში: მფლობელს შეუძლია კვლავ შეასრულოს თავისი იპოთეკური ვალდებულებები და დაკარგოს სახლი განკარგვის გამო, ამბობს ლოვინგი. [ეს] მიგიყვანთ ვალდებულებაში, რომ მოგიწიოთ სასამართლო განხილვა გამყიდველის წინააღმდეგ.
რა უნდა გააკეთოთ წერტილოვან ხაზზე ხელმოწერის წინ
თუ თქვენ გადაწყვიტეთ, რომ საკუთრებაში გაქირავება თქვენთვისაა, ან თუ შეგიყვარდათ ქირა, რომელსაც აქვს შესყიდვის ვარიანტი, მაშინ თქვენი შემდეგი ნაბიჯი უნდა იყოს ადვოკატის გამოძახება. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, სხვადასხვა შტატსა და რეგიონს აქვს საკუთარი კანონები, რომლებიც ეხება ქირაობას, ასე რომ დარწმუნდით, რომ თქვენი ადვოკატი არის მცოდნე იმის შესახებ, თუ სად ეძებთ იჯარის ხელმოწერას.
მონტიჩელი თავის კლიენტებს ურჩევს, თავი შეიკავონ ქირავნობისგან, მაგრამ თუ მისი კლიენტები გადაწყვეტენ ამ გზით წასვლას, ის ყოველთვის ურჩევს მათ, რომ ადვოკატმა გადახედოს კონტრაქტს და გადააწეროს ის, რომ უფრო ხელსაყრელი იყოს დამქირავებლისთვის და შეამსუბუქოს რისკი. მაგალითად, მოიჯარეებს შეუძლიათ დარწმუნდნენ, რომ ისინი არ იხდიან ორმაგ გადახდას განახლებებსა და რემონტებში, სადაც ისინი ინვესტიციას ახდენენ და რომ შესყიდვის ფასი არ შეიძლება გაიზარდოს, როდესაც ყიდვის დრო დადგება. თუ გამყიდველი არ აწარმოებს ხელახალ მოლაპარაკებას, მიიღეთ ეს როგორც გამაფრთხილებელი ნიშანი, ამბობს ის.
მას შემდეგ რაც თქვენ მიიღებთ ყველაფერს თქვენი ადვოკატისგან, შემდეგ ესაუბრეთ კრედიტორს:
ლუისის თქმით, მოითხოვეთ წინასწარი კვალიფიკაცია და აჩვენეთ კონტრაქტი სესხის ოფიცერს. სესხის ოფიცერი მიიღებს თქვენს ფინანსურ ინფორმაციას და შეგატყობინებთ, თუ აპირებთ იპოთეკის მიღებას რამდენიმე წელიწადში. ისინი ასევე დარწმუნდებიან, რომ თქვენი ნაწილობრივი ქირა გადასახადები დაემატება თანხის განაღდებას, როდესაც ეს დრო დადგება.
და, რა თქმა უნდა, თუ გაქირავება ძალიან სარისკოა, მაგრამ მოგწონთ თანხის გადახდა თქვენი ქირასთან ერთად, ყოველთვის არის შესაძლებლობა გადავიდეთ იაფ ადგილზე, მაგრამ გადაიხადოთ იგივე თანხა ქირაში (ანუ , უფრო იაფი ქირა თქვენი მესაკუთრისთვის და დარჩენილი ნაწილი შემნახველ ანგარიშზე).
ხედავს ნომერს 333
