როდესაც მე და ჩემმა მეუღლემ გადავწყვიტეთ დენვერიდან ინდიანაპოლისში გადავსულიყავით სახლის შესაძენად, ჩვენ ვიცოდით, რომ პროცესი დამამცირებელი იქნებოდა. სახლის ყიდვის პროცესის შესახებ მხოლოდ ის ვიცოდით, რაც HGTV– ს ყურებამ ან მეგობრებთან და ოჯახის წევრებთან საუბარმა გამოიწვია, რომლებიც ამას ადრე აკეთებდნენ. ჩვენ გადავწყვიტეთ მასში გადახტომა ღია გონებით და ფრთხილი მიდგომით.
10 / -10
პირველი მთავარი გადაწყვეტილება, რომლის წინაშეც ჩვენ აღმოვჩნდით, იყო იმის გადაწყვეტა, თუ რომელი ტიპის იპოთეკა იყო ჩვენთვის უკეთესი: ფედერალური საბინაო ადმინისტრაცია (FHA) თუ ჩვეულებრივი. ჩვენ გვქონდა ზოგადი წარმოდგენა იმის შესახებ, თუ რით განსხვავდებოდა ეს სესხები, მაგრამ ჩვენ ღრმა ძიება დაგვჭირდა იმის გასარკვევად, თუ რომელი ვარიანტი საუკეთესოდ მოერგებოდა ჩვენს მოთხოვნებს ახლა და ჩვენი სესხის ვადით. აი, როგორ მივიღეთ ჩვენი გადაწყვეტილება:
რა არის FHA სესხი?
პირველი, მოდით განვსაზღვროთ განსხვავება სესხების ორ ტიპს შორის: FHA სესხი არის იპოთეკა, რომელსაც მხარს უჭერს ფედერალური მთავრობა და ემსახურება მესამე მხარის კრედიტორებს. ძირითადად, ეს ნიშნავს, რომ მთავრობა გადაიხდის კრედიტორებს, თუკი თქვენ საბოლოოდ ვერ შეძლებთ გადახდას - მაგრამ თქვენ კვლავ შეექმნებათ წინასწარი დაკავება, თუ თქვენ სესხზე უარს იტყვით. ამ მხარდაჭერის გამო, გამსესხებლები ცოტა უფრო თავშეკავებულნი არიან სესხების გაცემაზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი მიიღებენ დაბალ საკრედიტო ქულებს (FHA სესხებს აქვთ მინიმალური საკრედიტო ქულა 500, ხოლო ჩვეულებრივი სესხები ჩვეულებრივ ითხოვენ ქულებს 600 -იან წლებში) და განვადებით ( სტანდარტი არის 3.5 პროცენტი).
FHA სესხები ასევე ყოველთვის მოითხოვს იპოთეკური დაზღვევის პრემიას (MIP), რაც არის საფასური თქვენს იპოთეკურ სესხზე, რომელსაც იხდით სესხის მთელ სიგრძეზე. თქვენი MIP მერყეობს თქვენი იპოთეკური ღირებულების 0.45-დან 1.05 პროცენტამდე-ეს დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა ოდენობით ისესხეთ, თქვენი სესხის ღირებულების თანაფარდობა და თქვენი სესხის ვადა. MIP– ის მოშორების მხოლოდ ორი გზა არსებობს: პირველი არის საბოლოოდ სესხის რეფინანსირება ჩვეულებრივი სესხისთვის. მეორე არის 10 პროცენტის შემცირება დასაწყისში, რაც საშუალებას გაძლევთ უარი თქვათ MIP– ზე 11 წლიანი გადახდის შემდეგ. თქვენ ასევე გადაიხდით ერთჯერადი დაზღვევის სესხის 1,75 პროცენტს დახურვისას. სესხის ღირებულების ყველა ამ დამატებითი საფასურის გამო, FHA სესხები შეიძლება იყოს უფრო ძვირი, ვიდრე ჩვეულებრივი სესხები - მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთ სცენარში, FHA სესხებს აქვთ უფრო დაბალი განაკვეთები, ვიდრე ჩვეულებრივ სესხებს. ზოგადად, FHA სესხებს აქვთ უფრო მეტი ბარგის მიმაგრებული - მიუხედავად იმისა, რომ თავიდანვე ადვილია მათი აღება.
რა არის ჩვეულებრივი სესხი?
მაინც რა არის ჩვეულებრივი სესხები? ასევე ცნობილია როგორც შესაბამისი სესხი, ეს არის იპოთეკური სესხი, რომელსაც მთავრობა არ უჭერს მხარს. ამის გამო, გამსესხებლები ცდილობენ მაქსიმალურად შეამცირონ მსესხებლის ჩავარდნის რისკი - რასაც თქვენ გადაიხდით. ეს ნიშნავს, რომ ჩვეულებრივ სესხებს ჩვეულებრივ აქვთ ოდნავ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი და უფრო მკაცრი დამტკიცების მოთხოვნები ვიდრე FHA სესხები. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი კრედიტორი მიიღებს მხოლოდ 3 პროცენტს დაბლა - 20 პროცენტზე ნაკლები მოითხოვს თქვენ გადაიხადოთ კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI). ეს ყოველთვიური გადასახადია საჭირო მანამ, სანამ არ მიაღწევთ თქვენს სახლში 78 პროცენტის კაპიტალს, მაგრამ ის ჩვეულებრივ არ ჩამოიშლება თქვენი ყოველთვიური გადასახადი სანამ არ მიაღწევთ 80 პროცენტს.
როგორ ავირჩიეთ
ჩვენი მთავარი საზრუნავი იპოთეკურ სარჩელს შორის იყო ის, რომ ჩვენ არ გვინდოდა მეტი ფულის დახარჯვა, ვიდრე თვეში გვქონდა - თუნდაც განსხვავება მცირე იყოს. მცირე საფასური და ხარჯები დროთა განმავლობაში იმატებს და ყველა ახალი ხარჯებით, რომელთა წინაშეც ვდგავართ - რემონტი, ავეჯი, ფერწერა და ა.შ.
ჩვენი იპოთეკური ბროკერის თქმით, ჩვენ საბოლოოდ გადავიხდით 30 დოლარს თვეში FHA სესხით, ჩვეულებრივ სესხთან შედარებით. ჩვენმა ბროკერმა შეაფასა, რომ ჩვენ ასევე გადავიხდით $ 10,000 მცირე საფასურს და ხარჯებს სესხის ხანგრძლივობაზე.
FHA სესხით რომ წავსულიყავით, ჩვენ ასევე მოგვიწევდა საბოლოოდ გადაფინანსება მხოლოდ MIP– ის გასაუქმებლად. ამჟამად, განაკვეთები დაბალია და მხოლოდ იზრდება, ასე რომ, როგორც ჩანს, თუ ჩვენ დავაფინანსებდით, შეიძლება ვერ მივიღოთ ის დაბალი განაკვეთები, რაც ახლა გვაქვს.
ყველა იპოთეკური ექსპერტი, რომელთანაც მე ვესაუბრე, ამბობს, რომ ჩვენ უნდა ვიაროთ ჩვეულებრივი გზით, თუკი ჩვენ შეგვიძლია მივიღოთ დამტკიცება და ამის საშუალება გვაქვს - და ჩვენ შეგვეძლო, ასეც მოვიქეცით.
ანგელოზის ნომრები 1212 მნიშვნელობა
რატომ შეგიძლიათ აირჩიოთ FHA სესხი
ამასთან, იმ სახლის მფლობელებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ ფული წინასწარ ან დიდი საკრედიტო ქულებით, FHA სესხები კარგი ვარიანტია, რადგან ისინი იღებენ ყველაზე მცირე ზომის წინასწარ გადახდას. $ 200,000 სახლისთვის, FHA სესხის მინიმალური ანაზღაურება 3.5 პროცენტით იქნება $ 7,000. ჩვეულებრივი სესხისთვის 5 პროცენტით შემცირებული, ეს იქნება $ 10,000. ეს 3,000 აშშ დოლარი სხვაობა ნაღდი ანგარიშსწორებით შეიძლება იყოს გარიგება, თუ თქვენ გადახვალთ სახელმწიფოდან, ყიდულობთ ახალ ავეჯს ან გეგმავთ სახლის რემონტს.
და თუ თქვენ ცხოვრობთ მაღალი ღირებულების ქალაქში, სადაც უძრავი ქონება სწრაფად მიდის, თქვენ შეიძლება გადაწყვიტოთ, რომ უკეთესია იყიდოთ ახლა FHA სესხით, იმის ნაცვლად, რომ დაელოდოთ, სანამ არ დაზოგავთ ჩვეულებრივ სესხს.
მაგრამ ეს გადაწყვეტილება მარტო თქვენ არ უნდა იყოს- თქვენ უნდა დარეგისტრირდეთ იპოთეკის ექსპერტთან (როგორიცაა სესხის ოფიცერი ან იპოთეკური ბროკერი), რათა დარწმუნდეთ, რომ თქვენს მიერ აღებული იპოთეკა შეესაბამება როგორც თქვენს მოკლევადიან, ისე გრძელვადიან მიზნებს.
