ვინ ჩვენგანი არ დაინტერესებულა გაჭირვებული სახლის ყიდვით, შეკეთებითა და მშვენიერი მოგებით გაყიდვით? HGTV შოუები მას სრულიად მარტივად და სახალისოდ აქცევს. მაგრამ ამ გადაცემების ვეტერანებიც კი და დიდი ჯიბის პროფესიონალებიც ხანდახან იბრძვიან იმისთვის, რომ სახლები გადააქციონ - ან, სულ მცირე, საკმარისი იმისათვის, რომ ღირს სტრესი და პრობლემები.
არ ხართ დარწმუნებული? წარმოვიდგინოთ, შევიძენთ დაღლილ ძველ სახლს 300 000 დოლარად, ვდებთ 50 000 დოლარს რემონტსა და გაუმჯობესებაში და ვყიდით 400 000 დოლარად, 50 000 აშშ დოლარის მოგებისთვის. საკმაოდ მშვენივრად ჟღერს, არა? ისე, ბუშტის ამოფრქვევის სახელით, ვნახოთ, როგორ შეიძლება რეალობის მკვეთრმა ზღვრებმა ხვრელები წარმოაჩინოს ჩვენს შემზარავ ფანტაზიაში.
მიზეზი No1: კომისიები
ნებისმიერ დროს, როდესაც ყიდით სახლს, თქვენ იწყებთ ზარალით, რადგან თქვენ გადაიხდით საშუალოდ 5% -დან 6% -მდე რეალტორთა საკომისიოებში. მაშინაც კი, თუ თქვენ თვითონ ხართ რეალტორი, თქვენ ჩვეულებრივ უნდა გადაიხადოთ მყიდველის აგენტის საკომისიო 2.5% -დან 3% -მდე. ადამიანების უმრავლესობისთვის ეს ნიშნავს, რომ თქვენ გჭირდებათ სახლი, რომლის ღირებულებაც მინიმუმ 5% -ით უნდა შეფასდეს.
5.26% -იანი საკომისიოს ქვეყნის მასშტაბით, ჩვენ გადავიხდით 21,040 დოლარს რეალტორის საფასურად, რომ გავყიდოთ ჩვენი $ 400,000 დოლარი - ციფრი, რომელიც არ მოიცავს მარკეტინგს ან დადგმას. ეს ამცირებს ჩვენს მოგებას 28,960 დოლარამდე.
მიზეზი 22: დრო არ არის თქვენს მხარეზე
HGTV– ზე გადაცემების რემოდელირება რედაქტირებულია ისე, რომ შეასუსტოს გრძელი, რთული პროცესი ერთ ეპიზოდში. სიმართლე ისაა, რომ ნებისმიერ რემოდელირების პროექტს დრო სჭირდება - და, როგორც წესი, ბევრად მეტი ვიდრე თქვენ გგონიათ. კონტრაქტორი ტომ სილვა PBS– ისგან ეს ძველი სახლი აქვს ნათქვამი თქვენ უნდა ელოდოთ სამზარეულოს სრულ განახლებას ორიდან ექვს თვემდე. და როგორი ბიუჯეტი და ვადებიც არ უნდა გადაწყვიტოთ, ამას უფრო მეტი დრო დაგჭირდებათ და უფრო ძვირი დაგიჯდებათ, მითხრა სილვამ იანვარში. ეს იმიტომ ხდება, რომ მოულოდნელი პრობლემები ან დიზაინის ცვლილებები თითქმის ყოველთვის ჩნდება დიდი რემონტის დროს.
და ეს იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ შეგიძლიათ კონტრაქტორიც კი მიიღოთ. ჩვენ შუაში ვართ ა კვალიფიციური შრომის დეფიციტი და დატვირთულ ბაზრებზე კარგი მშენებლობის დადებითი მხარეა დაჯავშნილი თვეების განმავლობაში ; შეიძლება რამდენიმე კვირა დასჭირდეს მხოლოდ გამოძახების ან ციტირების მისაღებად. და ეროვნული სატელევიზიო აუდიტორიის სარგებლის გარეშე, თქვენი კონტრაქტორი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ იმუშაოს ზეგანაკვეთურად, რათა დაასრულოს სამუშაო თქვენს ვადებში, თუ გართულებები წარმოიქმნება.
რას ნიშნავს 777?
რაც უფრო დიდხანს იკავებთ ქონებას, მით უფრო დიდხანს იხდით ოვერჰედის ხარჯებს, როგორიცაა დაზღვევა, ქონების გადასახადი და კომუნალური გადასახადები. დავუშვათ, რომ თქვენ შეძლებთ სამუშაოს დასრულებას და სახლის გაყიდვას ექვს თვეში - რაც ალბათ ოპტიმისტურია - თქვენ კვლავ დარჩებით ნახევარი წლის ქონების გადასახადზე, დაზღვევაზე და კომუნალურ მომსახურებაზე. იმ საშუალო ეფექტური მაჩვენებელი 1.15% , გადასახადები მხოლოდ $ 300,000 ქონებაზე იქნება $ 1,725 ექვსი თვის შემდეგ; დაამატეთ სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევა პლუს ელექტროენერგიის, გაზისა და წყლის გადასახადები და ჩვენი მოგება კიდევ უფრო შემცირდება.
მიზეზი No3: გადასახადები
როდესაც ჩვეულებრივი ხალხი ყიდის სახლს, მათ საერთოდ არ უწევთ ფიქრი მოგებაზე გადასახადების გადახდაზე, თუნდაც ეს საკმაოდ მნიშვნელოვანი იყოს. თუ ყიდით სახლს, რომელშიც თქვენ ცხოვრობდით ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში ორი, არ გექნება გადასახადი 250,000 აშშ დოლარამდე მოგებით (500,000 აშშ დოლარი თუ დაქორწინებული ხართ ერთობლივად).
თუ სახლს ერთი წლის განმავლობაში გადაატრიალებთ, ნებისმიერი მოგება ჩაითვლება მოკლევადიან კაპიტალურ მოგებად, რომელიც იბეგრება როგორც რეგულარული შემოსავალი- ტარიფები 37% -მდე თქვენი სხვა შემოსავლიდან გამომდინარე. გაყიდვა მეორე წელს და მოგება ექვემდებარება უფრო მიმტევებელ გრძელვადიან კაპიტალს, რაც მერყეობს 0% -დან 20% -მდე რა
ვთქვათ, რომ საკომისიოების და საოპერაციო ხარჯების შემდეგ, ჩვენ $ 25,000 მოგება დაგვრჩა. თუ ჩვენ ვიღებთ 38,700 დოლარზე მეტს წელიწადში ჩვენს ყოველდღიურ სამსახურში, ის იბეგრება მინიმუმ 22%-ით. ჩვენი მოგება ახლა შემცირებულია $ 19,500. და ჩვენ არც კი განვიხილავთ ისეთ რაღაცეებში, როგორიცაა დახურვის ხარჯები, რომლებიც ასევე ასობით ათასია.
მიზეზი No4: სხვებიც ამას აკეთებენ
მიუხედავად ამისა, მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ არის იმ მოგების ნახევარიც კი, რაც თავიდან გვგონია, 19,500 დოლარი უმრავლესობისთვის მისასალმებელი იქნება. უბედურება ის არის, რომ ანაზღაურებას აქვს ამდენი რისკი. სახლის ყიდვისა და რეაბილიტაციისთვის საჭიროა კაპიტალის, დროისა და ენერგიის უზარმაზარი ინვესტიცია.
შეცდომის ზღვარი ძალიან მცირეა - და არის ძალიან რეალური შესაძლებლობა, რომ თქვენ ვერ გაყიდოთ სახლი იმისთვის, რისი იმედიც გქონდათ. შეიძლება დაგტოვოთ სახლი, რომლის გაყიდვაც არ შეგიძლიათ და გადაიტანოთ ხარჯები, რომლებიც კვლავ გროვდება თვეში თვეში.
ეს შეიძლება ნაკლებად სავარაუდო იყოს უძრავი ქონების დღევანდელ ცხელ ბაზარზე - როდესაც Bay Area– ის სრულიად არაჩვეულებრივი ბუნგალოც კი შეიძლება გაიყიდოს ასობით ათას დოლარად მისი მოთხოვნილი ფასით.
მაგრამ გაითვალისწინეთ ეს: ამერიკელებმა 2017 წელს 207,000 -ზე მეტი სახლი გადაყარეს - ყველაზე მეტი 2006 წლიდან რა პროფესიონალი მებაღეები ამბობენ, რომ კონკურენცია უფრო მძაფრია, ვიდრე ოდესმე და რომ ფულის შოვნა გაცილებით რთულია, ვიდრე საბინაო კრიზისის შემდგომ იყო.
უფრო მეტიც, 2006 წელს ამ სახლის მტვერსასრუტებს ბევრი ფინანსური ნგრევა ემუქრებოდა: 2009 წლისთვის სახლის ღირებულებები დაეცა 2000-იანი წლების შუა პერიოდიდან, რის გამოც მილიონობით სახლის მესაკუთრემ და სახლის მეპატრონეებმა ყადაღა დაუდეს. სინამდვილეში, ახალი კვლევები ვარაუდობენ, რომ სახლის ფლიპერებს შეიძლება ჰქონდეთ ითამაშა უზარმაზარი როლი საბინაო კრიზისის მოგვარებაში რა
თუ გაყიდვები შენელდება ან ფასები დაიკლებს იმ თვეებში, როდესაც თქვენ ფულს ასხამთ უძრავ ქონებას, თქვენ შეიძლება საბოლოოდ გაყიდოთ ბევრად განსხვავებულ გარემოში, ვიდრე ეს სახლი იყიდეთ. შეგიძლიათ თქვათ 2008 წ.
