გაუცნობიერებლებისთვის, სახლის ყიდვის პროცესი შეიძლება ჰგავდეს ჰოოპების უსასრულო ციკლს, რომლის გავლაც შესაძლებელია. მაგრამ ეს ჩხირები არსებობს მიზეზის გამო - აქ არის ბევრი ფული და ბევრი მოძრავი ნაწილი მყიდველს, გამყიდველსა და გამსესხებელს შორის. რაც უფრო მეტი firewall დაიხურება დახურვამდე, მით უფრო ნაკლებია ალბათობა იმისა, რომ ვიღაცას ცუდი გარიგება შეექმნას. ამ დამღლელი, მაგრამ აუცილებელი საბოლოო ნაბიჯი არის სახლის შეფასება.
წინასწარ დახურვის პროცესში და გაინტერესებთ რა მოხდება რეალურად შეფასების დღეს? აი რას ამბობენ ექსპერტები, რომელთა მოლოდინიც შეგიძლიათ:
უპირველეს ყოვლისა, რა არის სახლის შეფასება და რას მოიცავს ის?
ვთქვათ, თქვენ იღებთ იპოთეკას, რომ გადაიხადოთ სახლი, რომელიც ჩამოთვლილია $ 200K. ასე რომ თქვენ აპირებთ აიღოთ 200 ათასი აშშ დოლარის ოდენობის იპოთეკა - და შესაძლოა ცოტა მეტი დაიხუროს დახურვის ხარჯები - და მოელით რომ გადაიხადოთ ეს ყველაფერი მომდევნო 30 წლის განმავლობაში. მაგრამ ვთქვათ, რომ იპოთეკის მე -10 წელს რაღაც ხდება და თქვენ ვეღარ განახორციელებთ თქვენს იპოთეკურ გადახდას. ბანკი იტაცებს სახლს და უკან აბრუნებს ბაზარზე, რომ აანაზღაუროს ღირებულება. მაგრამ ისინი აღმოაჩენენ, რომ თქვენი $ 200 ათასი დოლარიანი სახლი მხოლოდ 180 ათასი დოლარი იყო. უი, ბუ! ბანკმა დაკარგა ფული!
ახლა ეს არ მოხდება, რადგან თუკი ერთი რამ იციან იპოთეკურმა კრედიტორებმა, ეს არის მათი ინვესტიციების დაცვა. იმის ნაცვლად, რომ კეთილსინდისიერად გასესხებდეთ ფულს სახლისთვის, ისინი მოითხოვენ შეფასებას, რათა დაადასტურონ სახლის ნამდვილი, მიუკერძოებელი ღირებულება. ამ გზით, მათ ზუსტად იციან, რა ღირს გირაო, რომელსაც ფლობენ სესხზე (თქვენს სახლში).
მიუხედავად იმისა, რომ შეიძლება ჩანდეს, რომ შეფასებები დიდ სარგებელს მოუტანს კრედიტორებს, ისინი ასევე კარგ საქმეს აკეთებენ დაგიცავთ ძვირადღირებული სახლის საფასურის გადახდისგან.
და შეფასება არ არის მხოლოდ სახლის მყიდველებისთვის. სახლის მფლობელები ასევე იყენებენ მათ რეფინანსირების მიზნით იმავე მიზეზით: გამსესხებელმა უნდა იცოდეს სახლის ნამდვილი ღირებულება, სანამ რაიმე ფულს გასცემს.
მაშ, როგორ აფასებენ შემფასებლები ამ ჭეშმარიტ, მიუკერძოებელ ღირებულებას? Მიხედვით რეალტორი. Com , შემფასებელი სტუმრობს სახლს და განსაზღვრავს მის ღირებულებას ისეთი ფაქტორების საფუძველზე, როგორიცაა მისი მდგომარეობა (არის თუ არა სახლი უსაფრთხო საცხოვრებლად?), კვადრატული მეტრი და განლაგება და, თუ ის გარემონტებულია ან აქვს რაიმე უნიკალური თვისება. SF Gate Home Guides– ის თანახმად , შემფასებელი ასევე დაათვალიერებს, თუ როგორ გამოიყენება სივრცე, და საძინებლების და აბაზანების რაოდენობა და მათი ზომები. სხვა ცვლადები მოიცავს რამდენი მიწა რეალურად გამოიყენება და ქონების ფართობი, არის თუ არა ავტოფარეხი (ავტოფარეხი დიდ მნიშვნელობას ანიჭებს სახლს, განსაკუთრებით თუ გამყიდველი ცხოვრობს სადღაც ოთხივე სეზონზე) და თუ სახლი გვთავაზობს ნებისმიერი კომუნალური მომსახურება. ასევე შესწავლილია ძირითადი კომუნალური მომსახურება, როგორიცაა გათბობა, სანტექნიკა და ელექტროენერგია.
ასევე განიხილება გარე ფაქტორები, ჰომელაითის მიხედვით რა შემფასებლები დაათვალიერებენ სახლის მიმდებარე ტერიტორიას (იქნება ეს ურბანული, საგარეუბნო თუ სოფლის მიმდებარედ) და მისი ზონირების კლასიფიკაცია.
შემფასებელი ასევე შეაფასებს უძრავი ქონების ადგილობრივ ბაზარზე არსებულ მდგომარეობას. Მიხედვით ინვესტოპედია ახლომდებარე, შესადარებელი, ახლად გაყიდული უძრავი ქონების ფასები (ა. შ. კომპ.) ასევე გამოიყენება შეფასებისას.
რას ნიშნავს 11:11 ნახვა
გასეირნების შემდეგ შემფასებელი შეავსებს ანგარიშს-ყველაზე ხშირად საცხოვრებლის ერთიანი შეფასების ანგარიში - რომელიც აგროვებს ყველა ამ ინფორმაციას დეტალურად. ფორმა მიდის უშუალოდ შემფასებლისგან კრედიტორზე, მაგრამ თქვენ ასევე მიიღებთ ასლს თქვენი იპოთეკური კომპანიისგან (კანონით არის მოთხოვნილი, რომ მიიღოთ იგი).
ვინ იხდის სახლის შეფასებას?
ჩვეულებრივ, ბანკი მიაწვდის საკუთარ კრედიტორებს - მათ სურთ დარწმუნდნენ იმაში, რომ მათ ენდობიან, ვინაიდან ეს მათი ფულია ხაზზე. მაგრამ, იმის მიხედვით რეალტორი. Com თქვენ, მყიდველი, აპირებთ გადასახადის გადახდას. ამასთან, თუ გამყიდველი ნამდვილად მოტივირებულია განტვირთოს საკუთარი სახლი, ის ხანდახან დაფარავს შეფასებას, ამცირებს თქვენს დახურვის საერთო ხარჯებს.
FHA სახელმძღვანელოს თანახმად , შეფასებები ჩვეულებრივ 300 -დან 400 დოლარამდე ღირს.
რას ნიშნავს, როდესაც შეფასება არ ემთხვევა გამყიდველის შეთავაზებას?
შეფასებებმა ზოგჯერ შეიძლება ჩააგდოს გასაღები დახურვის პროცესში. საერთო პრობლემაა, თუ შეფასება შემოდის შემოთავაზების ფასზე დაბლა.
ვთქვათ, თქვენი შემოთავაზება 550,000 დოლარად (ჩამონათვალის ფასი) გამყიდველმა მიიღო. თუმცა, ფასი 520,000 აშშ დოლარად არის შეფასებული. თქვენი იპოთეკური კრედიტორი ახლა მოგცემთ მხოლოდ 520,000 აშშ დოლარს სახლისთვის, რადგან ეს არის გარანტირებული, რომ მიიღონ, თუკი ისინი კვლავ უნდა დააბრუნონ ბაზარზე.
ახლა რატომ იქნება რაიმე შეუსაბამობა სახლის მოთხოვნის ფასსა და სახლის ნამდვილ ღირებულებას შორის? არსებობს რამდენიმე მიზეზი, RealEstate.com– ის მიხედვით:
1. სატენდერო ომები
თუ თქვენ ყიდულობთ კონკურენტულ ბაზარზე, სადაც საცხოვრებლის ფასები მოთხოვნილების გამო არის გაბერილი, თქვენ შეიძლებოდა გაიმარჯვოთ რამდენიმე პრეტენდენტთან მხოლოდ იმიტომ, რომ თქვენი შეთავაზება იყო ყველაზე მაღალი.
2. სეზონურობა
ისევე, როგორც საქორწინო ინდუსტრია და პრაიმ-ტაიმი ტელევიზია, უძრავ ქონებას აქვს თავისი დატვირთული და მშვიდი სეზონები. თუ ბაზრის ტერიტორია სეზონურია, მაშინ შეფასება ამას ასახავს, რადგან [ეს] მხოლოდ ბაზრის ანარეკლია, ამბობს მაიკლ ვარგასი, თანადამფუძნებელი ვანდერბილტის შეფასება ნიუ იორკში. ზოგიერთი ბაზარი გააქტიურებულია გაზაფხულზე და იწვევს უმაღლეს ღირებულებებს.
კალენდრის გარეთ, სხვა ფაქტორებმა, როგორიცაა რეგიონის ეკონომიკა, ასევე შეიძლება გაზარდოს შეთავაზების ფასები, ამბობს ვარგასი. მაგალითად, იფიქრეთ იმაზე, თუ როგორ გაზარდა სილიკონის ველმა გასული ათწლეულის მანძილზე ბეი ფართის სახლის ფასები: ტექნიკურმა კომპანიებმა ბევრი მუშახელი მიიყვანეს ამ რაიონში. უძრავი ქონება კარგი ინვესტიციაა, ამიტომ მოხდა პოტენციური მყიდველების შემოდინება უძრავი ქონების ბაზარზე. თუმცა, არსებობს მხოლოდ შეზღუდული რაოდენობის ქონება და სივრცე ახალი შენობების/სახლების დასაყენებლად, ასე რომ, რაც ბაზარზეა, ძალიან ძვირფასი ხდება (ანუ, ძვირი). ვინაიდან ზოგიერთ ბაზარს აქვს ფასის ზღვარი მყიდველთა რაოდენობის გამო, რომლებსაც რეალურად შეუძლიათ უძრავი ქონების ფასების გადახდა, Bay Bay– ის მყიდველები სულ უფრო და უფრო მეტ ფულს იღებენ, რათა მათ შეძლონ უფრო და უფრო მაღალი შეთავაზებების წარდგენა. Ამის გამო, ზედმეტი მოთხოვნების შეთავაზება არის ახალი ნორმა ამ სფეროში.
12 12 ანგელოზის ნომერი
3. ცუდი შემფასებელი
თქვენ შეიძლება დავრჩეთ შემფასებელთან, რომელიც არ არის საკმარისად გამოცდილი ან არ იცის კარგად ეს ტერიტორია. თუ ეს თქვენ გემართებათ, არის გამოსავალი: უპირველეს ყოვლისა, გქონდეთ მტკიცებულება, რომ დაადასტუროთ თქვენი პრეტენზია - ეს ნიშნავს მონაცემებს თქვენი ტერიტორიის შესახებ სანდო წყაროებიდან, ახლომდებარე გაყიდვებიდან, ინფორმაციას სხვა აგენტებისგან, რომლებსაც აქვთ გაყიდვები ამ რეგიონში და ა. თუმცა, ნუ დაუპირისპირდებით მხოლოდ დაბალ შეფასებას, რადგან თქვენ გრძნობა სახლი მეტის ღირსია.
თქვენ უნდა გქონდეთ მხარდაჭერა იმის დასადგენად, რომ ფიქრობთ, რომ შემფასებელი არ არის საკმარისად მცოდნე და არა მხოლოდ ის, რომ თქვენ არ ეთანხმებით ღირებულებრივ აზრს, ამბობს ვარგასი.
4. შესადარებელი თვისებების ნაკლებობა
ზოგიერთი სახლი, რა თქმა უნდა, უნიკალურია. ვთქვათ, თქვენ შემოგვთავაზეთ შეთავაზება ფრენკ ლოიდ რაიტის სტილში, რანჩოებით სავსე სამეზობლოში. მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ მოგწონთ ქონება მისი უნიკალურობით, შემფასებლებმა შეიძლება არ დააფასონ, თუ როგორ ითარგმნება ეს ძალიან ცოტა კომპად. მიუხედავად იმისა, რომ შემფასებელი ახდენს ფაქტორული მონაცემების ფაქტორს და მეზობელი სახლების გაყიდვის ფასს და ღირებულებას მათ განტოლებაში, შესაძლოა არ იყოს საკმარისი დამატებითი ინფორმაცია ქონების შესახებ შეთავაზების ფასის დასადასტურებლად.
ეს თქვა: ნამდვილად არიან შემფასებლები, რომლებმაც იციან როგორ იმუშაონ არატრადიციულ თვისებებთან.
ვარგასის თქმით, გამოცდილმა შემფასებლებმა იციან როგორ გაუმკლავდნენ უნიკალურ თვისებებს და როგორ შეიძლება განისაზღვროს ღირებულება სახლის განსაკუთრებული, უნიკალური მახასიათებლებისთვის.
და დაიმახსოვრე, რომ მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ შეიძლება იპოვოთ ღირებულება ქონების უნიკალურობაში, ეს შეიძლება რეალურად საზიანო იყოს (იდეა ე.წ. ფუნქციური დაძველება .)
რა შეგიძლიათ გააკეთოთ, თუ თქვენი შეფასება მოსალოდნელზე დაბალია?
თუ სახლის შეფასება თქვენს შეთავაზებაზე დაბალია, თქვენ გაქვთ რამდენიმე ვარიანტი:
1. თქვენ შეგიძლიათ სთხოვოთ გამყიდველს ფასის შემცირება.
ეს, სავარაუდოდ, უშედეგო იქნება კონკურენტულ ბაზარზე, მაგრამ ეს ნამდვილად არის ყველაზე მარტივი გამოსავალი თქვენთვის-და ასევე გამყიდველისთვის, თუ ისინი მოტივირებულნი არიან ქონება ხელიდან წაიღონ.
2. განათავსეთ დამატებითი ფული შეთავაზებასა და შეფასებას შორის სხვაობის დასაფარად
ამის გაკეთება შეგიძლიათ ნაღდი ანგარიშსწორებით, ან აიღოთ ა მეორე იპოთეკა.
3. გასაჩივრება ან შეფასების უარყოფა
მხოლოდ ეს გააკეთე, ამბობს ვარგასი, თუ სინამდვილეში დადგენილია, რომ ის არის ნაკლი ან არაზუსტი. თქვენ ასევე შეგიძლიათ მიიღოთ კიდევ ერთი შეფასება, ისევ და ისევ, თქვენს ნაციონალზე.
4. მოშორდით
თქვენ შეიძლება დაკარგოთ ცოტა ფული, მაგრამ ეს შეიძლება იყოს თქვენთვის საუკეთესო ვარიანტი, თუკი ყველაფერი ვერ მოხერხდება.
და დაიმახსოვრეთ: სახლის შეფასება განსხვავდება შემოწმებისაგან (რაც თქვენც უნდა გქონდეთ გაკეთებული). შემფასებელი ახორციელებს მსვლელობას ქონების ღირებულების დასადგენად, ძირითადად კრედიტორებისთვის, არამედ თქვენთვისაც. ინსპექტორი ახორციელებს სახლის საფუძვლიან შემოწმებას, რათა შეაფასოს ნებისმიერი რისკი. ორივე ითვალისწინებს სახლის მდგომარეობას, მაგრამ ინსპექტორი არის იქ, რათა დარწმუნდეს, რომ მყიდველმა იცის ზარალი, რომელიც მათ ან უნდა გამოსწორდეს ან შეცვალოს, თუკი საბოლოოდ ყიდულობენ მას. ორივე გზა ძალიან მნიშვნელოვანია სახლის ყიდვისას-შეფასებისა და შემოწმების ანგარიში დაგეხმარებათ განსაზღვროთ გონივრულ შესყიდვას თუ არა. არავის სურს ისეთ სიტუაციაში აღმოჩნდეს, როგორიც არის ფულის ორმო.
უფრო დიდი უძრავი ქონება ნათქვამია:
- უძრავი ქონების აგენტების თანახმად, პირველი რაც თქვენ უნდა შეიძინოთ ახალი სახლისთვის
- თქვენ უნდა ნახოთ სამზარეულო ამ საოცნებო ლოს-ანჯელესის A- ჩარჩო სახლში
- სახლის სამზარეულოს საუკეთესო მასალები, სახლის მშენებლების მიხედვით
- რას ამბობს თქვენი დაბადების რიგი იმის შესახებ, თუ სად ცხოვრობთ
- 9 მიმზიდველი ა-ჩარჩო, რომლის ქირაობაც 100 დოლარამდეა შესაძლებელი
