ჩემს სახლში რემონტის შემდეგ, მინდოდა განვსაზღვრო ჩვენი ინვესტიციის ანაზღაურება, კიდევ რამდენის გაკეთება შეგვეძლო სანამ ჩვენი ქონება ზედმეტად გაუმჯობესდებოდა და ღირს თუ არა რეფინანსირების შესწავლა. ასე რომ, მე მივმართე ჩემს უძვირფასეს უძრავი ქონების აგენტს, გარეტ აკლსს სემონინი ლუისვილში, კენტუკის შტატში, უხეში შეფასებისთვის, სანამ ოფიციალურ შეფასებას მივაღწევდით. საერთოდ, როდესაც თქვენ მიიღებთ შეფასებას, მას თან ახლავს უძრავი ქონების ჟარგონის ძნელად საძიებელი გვერდები. ასე რომ წარმოიდგინეთ ჩემი გაკვირვება, როდესაც ეკლსმა მომცა პირდაპირი რიცხვი და ახსნა, რომლის გაგებაც თითქმის ყველას შეეძლო.
მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების მრავალი პროფესიონალი აფასებს დოლარს კვადრატულ ფუტზე, ეკლსმა ურჩია-ყოველ შემთხვევაში, ჩემს შემთხვევაში და ჩვენს მხარეში-შეაფასოს ქონება ერთიდან ხუთვარსკვლავიან მასშტაბამდე. ძირითადად, ის უყურებს სამეზობლოში არსებულ თვისებებს, ხედავს რას აპირებენ ისინი და ქმნის ხუთ განსხვავებულ ფრჩხილს: თვისებები, რომლებიც თითქმის არ ცხოვრობენ, არის ერთი ვარსკვლავის თვისებები, ხოლო მთავარი, ოცნების სახლის თვისებები არის ხუთი ვარსკვლავების თვისებები, საშუალო სახლის ფასი ამ ტერიტორიაზე, როგორც სამი ვარსკვლავიანი საკუთრება.
ამას რომ ვუყურებ, მე შემიძლია ადვილად განვსაზღვრო მყიდველის ტიპი და ფასების დიაპაზონი, რომელსაც ისინი სავარაუდოდ გადაიხდიან ქონებისთვის, მეუბნება ეკლსი. შემდეგ ჩვენ შეგვიძლია მივანიჭოთ გონივრული ფასი კვადრატულ მეტრზე დიაპაზონში თითოეული 'ვარსკვლავის' კატეგორიისთვის მიკრო არეში. მან ასევე თქვა, რომ ეს მეთოდი მას საშუალებას აძლევს უკეთ გააკონტროლოს ვარიაციები.
მან მითხრა, რომ როდესაც ჩვენ პირველად შევიძინეთ ჩვენი ქონება, ის მას დაბალ ორ ვარსკვლავიანად შეაფასებდა: მას გააჩნდა პოტენციალი, ის ცხოვრობდა, მაგრამ მას სასწრაფოდ სჭირდებოდა განახლებები. ჩვენ გადავიხადეთ 200,000 აშშ დოლარი მასში, ან დაახლოებით $ 50 კვადრატულ ფუტზე. შემდეგ, როდესაც ჩვენ გავაკეთეთ პირველადი განახლებები (მაგალითად, ცენტრალური ჰაერის დაყენება, მრავალი კოსმეტიკური განახლება და საშინელი მესამე სართულის ნაწლავების აღდგენა), მან თქვა, რომ ჩვენ გადავედით მყარი საშუალო და მაღალი სამვარსკვლავიანი სახლში. ჩვენი შეფასებით $ 85 კვადრატული ფუტი $ 95 $ კვადრატული ფუტი.
და ის მართალი იყო! როდესაც ჩვენ გვქონდა ოფიციალური შეფასება, ჩვენი სახლის საწყისი განახლებების შემდეგ 350,000 აშშ დოლარი იყო შეფასებული.
ასე რომ, ჩვენ უფრო მეტი რემონტი ჩავატარეთ-განვაახლეთ ჩვენი სამზარეულო, საკუჭნაო და აბანო (რაც ეკლსმა გვითხრა, ვიზუალურად და ფუნქციურად დააფასებს უმაღლესი დონის მყიდველს.) მან გვითხრა, რომ ამ რენომ გადაგვაყენა მაღალ სამიდან დაბალ ოთხვარსკვლავიან კატეგორიაში. ამ რეგიონის მსგავსი თვისებების საფუძველზე, ჩვენ მოგვიტანა $ 110 -დან $ 115 -მდე კვადრატულ ფუტზე, ანუ $ 429,000 -დან $ 448,000 -მდე.
ჩვენ გადავწყვიტეთ, რომ ღირს რეფინანსირება და მივიღეთ ოფიციალური შეფასება. აღმოჩნდა, რომ ის კვლავ მართალი იყო - თუმცა ცოტა კონსერვატიული - და ჩვენი სახლის ღირებულება 475,000 აშშ დოლარი იყო.
ჩვენ ჯერ კიდევ ვგეგმავთ რამოდენიმე უმნიშვნელო განახლებას ჩვენი რეიტინგის კიდევ უფრო გასაუმჯობესებლად, მაგრამ ეკლსმა გვითხრა, რომ ჩვენი სახლი ნამდვილად შეძლებს მხოლოდ ოთხვარსკვლავიან რეიტინგში, ანუ $ 125 კვადრატულ ფუტზე, ვინაიდან ეს არის მაქსიმალური ღირებულების პოტენციალი. ჩვენი ქონება, მისი ადგილმდებარეობისა და ზოგადი ფუნქციონირების გამო. მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ შეგვიძლია შევიტანოთ ყველა განახლება ჩვენს ქონებაზე, ინვესტიციის მხოლოდ იმდენი ანაზღაურებაა, რასაც ჩვენ მივიღებთ.
ისევე როგორც მყიდველი, რომელიც არ გადაიხდის 'ხუთვარსკვლავიან' ფულს სასტუმროსთვის, რომელიც სანაპიროდან ნახევარი მილის მანძილზეა, მე არ მგონია, რომ თქვენ რაიმე გააკეთოთ-ან რაიმე სახის თანხა, რისი დახარჯვაც შეგიძლიათ- გახადე ეს ხუთვარსკვლავიანი ადგილმდებარეობა, თქვა ეკლსმა.
დიახ, აკლის მეთოდი არატრადიციულია, მაგრამ მის მიღმა მიდგომა საერთოა უძრავი ქონების აგენტებისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ეინატ ბარი ბრუკლინში, ნიუ იორკში, კომპასის უძრავი ქონების აგენტი, ამბობს, რომ მას არასოდეს გაუკეთებია ვარსკვლავების რეიტინგი, ის და მისი კოლეგები ზოგადად აფასებენ ქონებას მდგომარეობისა და ადგილმდებარეობის მიხედვით იმ მასშტაბის მიხედვით, რაც ბაზარზე და ბოლო გაყიდვებია. თუმცა, ყველა აგენტი ამას არ აკეთებს. ბარი აღნიშნავს, რომ ნიუ -იორკის ზოგიერთი აგენტი მკაცრად იცავს კვადრატული ფუტის შეფასების ფასს.
ეს ყველაფერი იმის სათქმელია, რომ თქვენ ნამდვილად არ უნდა გამოტოვოთ ოფიციალური შეფასება, თუ თქვენ აპირებთ გაყიდვას მალე ან დააფინანსოთ - მაგრამ მე ვფიქრობ, რომ ეკლის ხრიკი ძალიან დამეხმარა, როდესაც ვცდილობ შევაფასო, რისი განახლება ღირს და რამდენად დაამატებენ ისინი ჩემი სახლის გაყიდვის ღირებულებას.
