ეს სუპერ გავრცელებული უძრავი ქონების რჩევა სინამდვილეში საშინელი რჩევაა

ჩვენ ყველას გვსმენია. თუ ყიდვას ეძებთ, ყოველთვის საუკეთესო სამეზობლოში ყველაზე ცუდი სახლისკენ უნდა წახვიდეთ. მაგრამ ბევრ ჩვენგანს ოდესმე შეუწყვეტია ამ ჩვეულებრივი სიბრძნის კითხვა? ვიფიქრე, რომ კონვენციას ვითამაშებდი, როდესაც მე ვიყიდე ერთ -ერთი ყველაზე დაბალი ფასიანი სახლი იმ უბანში, რომელსაც ბევრი ადგილობრივი თავს არიდებს (და ჩემი უკვდავი იმედგაცრუების გამო, რომ Uber– ის მძღოლები ეუბნებიან ჩემს Airbnb სტუმრებს, რომ თავიდან აიცილონ) - მაგრამ ეს სიმართლეა?

ავტორები ზილოვის განხილვა: უძრავი ქონების ახალი წესები , სპენსერ რასკოფი და სტენ ჰამფრისი, დაუპირისპირდნენ უძველესი უძრავი ქონების კარნახს. და გამოიცანი რა: ეს მართლაც საშინელი რჩევაა!

მე ვკითხულობ მათ წიგნს, ასე რომ თქვენ არ გჭირდებათ (თუმცა მშვენიერია!) და ვესაუბრე ზილოვი უფროსი ეკონომისტი აარონ ტერაზასი, რომელმაც დამიბრუნა მათი კვლევები და შედეგები. (ნება მომეცით ამას წინასიტყვაობით ვუთხრა, რომ მე არ ვარ უძრავი ქონების ექსპერტი და არ ვთამაშობ ინტერნეტში. მე ვიზიარებ იმას, რაც ვისწავლე და ჩემს გამოცდილებას აქ. თქვენი გარბენი შეიძლება განსხვავდებოდეს.)

ასე რომ, ს ბორცვი ყიდულობ ყველაზე ცუდ სახლს საუკეთესო უბანში?

მოკლე პასუხი: არა.

როგორც ჩანს, ანდაზა დაფუძნებულია გარიგებისადმი ჩვენს სიყვარულზე. ყველა ეძებს გარიგებას, ამბობს ტერაზასი, და თუ უკან მოიხედავთ, ეს აზრი იყო, რომ ლამაზ სამეზობლოში ყველაზე იაფი სახლი იყო კარგი გარიგება… რომ ეს იყო უკანა კარის შესვლა რიტუალურ უბანში. და რა თქმა უნდა, ის აღიარებს, რომ თუ გსურთ იდაყვის მოხვევა უფრო მდიდარ ადამიანებთან, ან მდიდრული სამეზობლო კეთილმოწყობის ხელმისაწვდომობა, როგორიცაა პარკები და სკოლები აჭარბებს თქვენს სურვილს, რომ თქვენი სახლის ღირებულება გაიზარდოს, ეს შეიძლება მოგცეთ საშუალება შეიძინოთ კარგი სახლი კარგ სამეზობლოში. რა

თუმცა, თუკი გსურთ, რომ თქვენი სახლის ღირებულება მომავალ წლებში განგსტერდეს, მათი მონაცემებით ნათქვამია, რომ ეს არ არის გასავლელი გზა.

ნახე 10:10

დაკავშირებული: 7 რამ, რაც ვისურვებდი რომ ვიცოდე ჩემი Fixer-Upper– ის ყიდვამდე

საიდან იციან?

Zillow დაარსდა რამოდენიმე სახლის მონადირე ტექნიკოსის მიერ, რომლებიც იმედგაცრუებულნი იყვნენ იმ მონაცემებზე წვდომით, რაც რეალტორებმა გააკეთეს, განმარტა ტერაზასმა. და აქვთ მათ ოდესმე ხელი მონაცემებზე ახლა! ასე რომ, ისინი გათხარეს მასში.

ისინი ფასების მიხედვით ადგენენ მეტროს ყველა უბანს ქვეყნის მასშტაბით, ამბობს ტერაზასი, შემდეგ აიღეს სახლების ბოლო ათი პროცენტი და შეადარეს მათ შესაბამის უბნებში არსებულ საერთო ტენდენციას.

წიგნი ანაწილებს მას:

რომ იგავი სიმართლე ყოფილიყო, სახლების ბოლო 10 პროცენტს უკეთესი შესრულება მოუწევდა ვიდრე მათ მეზობლად მდებარე ძვირადღირებულ სახლებს. უფრო სწრაფი დაფასება მიუთითებს იმაზე, რომ საუკეთესო სამეზობლოში ყველაზე იაფი სახლის ყიდვა არის სტრატეგია, რომელიც ნამდვილად ანაზღაურდება.

მაგრამ - ვაი - არა. ამის ნაცვლად, ჩვენ აღმოვაჩინეთ, რომ იშვიათად ქვედა 10 პროცენტი აჭარბებს ZIP კოდის სახლების ზედა 90 პროცენტს

რაც მოხდა არის ის, რომ ბოლო 10 პროცენტი დაფასდა ზუსტად ისე, როგორც სხვები სამეზობლოში, ამბობს ტერაზასი. კარგი, ეს არ არის კარგი ან ცუდი.

დამრტყმელი მოდის, ამბობს ის, როდესაც ამ ძვირადღირებულ უბნებს ადარებთ მეტროს სხვა უბნებს. ეს ძვირადღირებული ადგილები, როგორც წესი, არასაკმარისად ასრულებენ მეტროს.

ან, როგორც წიგნი ამბობს,

საუკეთესო სამეზობლოში ყველაზე ცუდი სახლის ყიდვას რეალურად უკუსვლა შეუძლია. ეს იმიტომ ხდება, რომ რაც უფრო მდიდარია სამეზობლო, მისი უფრო დიდი მეტროპოლიტენის ფართობთან შედარებით, მით უფრო უარესია მისი ბოლო 10 პროცენტის სახლები. მოკლედ, რაც უფრო ლამაზია სამეზობლო, მით უფრო დიდია მითი!

(სურათის კრედიტი: Justice Darragh)

უკეთესი რჩევა არსებობს:

აი, რა უნდა გააკეთოთ, თუ გსურთ სახლი, რომელიც უფრო სწრაფად გაიზრდება ღირებულებით: შეცვალეთ ძველი გამონათქვამი და იყიდეთ ყველაზე იაფი სახლი ყველაზე ცხელ უბანში, სადაც ნათქვამია წიგნში:

… სახლები უფრო სწრაფად აფასებენ ღირებულებას, ვიდრე მთავარი სამეზობლოში მდებარე სახლები. კიდევ ერთხელ ვიმეორებ, ეს არის უძრავი ქონების უკეთესი სტრატეგია მთავარი უბნის გარეთ სახლების ყიდვა. … ასე რომ, თუ თქვენ ხართ მცოდნე სახლის მყიდველი, შეიძლება დაგჭირდეთ საცხოვრებლად ერთ – ერთ ნაკლებად განვითარებულ უბანში, ქალაქის მიმზიდველი ნაწილის მიმდებარედ. თქვენ შეგიძლიათ საკმაოდ უსაფრთხოდ დადოთ, რომ დროთა განმავლობაში თქვენ ისარგებლებთ როგორც სახლის უფრო მაღალი ღირებულებით, ასევე იმ უბნით, სადაც ბევრი ერთნაირი თვისებაა, რისთვისაც ოდესმე გიწევდათ მოგზაურობა. მოკლედ, თუ ცოტა მოთმინება გაქვთ, შეგიძლიათ დაელოდოთ სანამ მაგარი მოვა თქვენთან.

მაგრამ რა ქმნის ცხელ სამეზობლოს? მათემატიკის თვალსაზრისით, ეს არის ის, სადაც, ისტორიულად, სახლის ღირებულებები უფრო დაბალია, ვიდრე მეტროს მთლიანი, მაგრამ ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში მეტროპოლიტენის საშუალოზე მაღლა დაფასდა. და როგორ პოულობთ ამ ინფორმაციას? აშკარა ადგილია ზილოვი, ამბობს ტერაზასი (ის არის მათი უფროსი ეკონომისტი), მაგრამ ასევე შეგიძლიათ ესაუბროთ უძრავი ქონების ადგილობრივ პროფესიონალებს.

თუ წინააღმდეგი არ ხართ რამოდენიმე მეგა ცხრილის დათვალიერება, ეს ყველაფერი დასრულებულია zillow.com/data რა მე ვიპოვე ჩემი უბნის მონაცემები ტერაზასის დახმარებით. (მე აქ მწერალი ვარ და არა სტატისტიკოსი!)

ანგელოზის რიცხვი ნიშნავს 333

• გვერდზე პირველი ვარიანტი არის მონაცემთა ტიპი - ჩამოსაშლელიდან აირჩიეთ ZHVI (ეს არის Zillow სახლის ღირებულების ინდექსი).
• შემდეგი არის გეოგრაფია - შეარჩიეთ სამეზობლო აქ.
• ჩამოტვირთეთ შეერთებული შტატების ყველა უბნის გიგანტური ცხრილი და გაფილტრეთ თქვენი მეტროს არეალში (აქ გჭირდებათ Excel- ის გარკვეული უნარები).
• ჩვენ ნულს ვაქცევთ 5 წლიან სვეტს და ვეძებთ რიცხვს, რომელიც მეტროს ზონის საშუალოზე მაღლაა (შუა გზაზე). ჩემდა სასიხარულოდ, ჩემი იყო პირველ მესამედში, მედიანზე მაღლა და არც თუ ისე ჩამორჩებოდა ჩემს წინა სამეზობლოს.

რასაკვირველია, თქვენ საკმაოდ ადრე უნდა იყოთ ცხელ სამეზობლოში, რათა გარიგება მოახდინოთ, ასე რომ, სწორედ აქ ჩნდება რთული მეცნიერება (თუ ხელოვნება?) იმის დადგენა, თუ რა იქნება ცხელი შემდეგ.

დაკავშირებული: 20 კითხვა, რომელიც უნდა დაუსვათ თქვენს მფლობელს ახლავე

განიხილეთ ჰალო ეფექტი, ამბობს ტერაზასი და მოძებნეთ ცხელი უბნების მიმდებარე დაბალფასიანი უბნები. ეს ყავის მაღაზიები და გალერეები და სხვა მსგავსი ფასები იმატებს უფრო ხელმისაწვდომ ადგილებში. (ამის გარანტია შემიძლია-ჩვენ გავყიდეთ ჩვენი ძველი სახლი სამეზობლოში, რომელიც ძალიან გაგვიკვირდა და უფრო ახლოს მივედით ქალაქის ცენტრში, ჩვენს ამჟამინდელ, ბევრად უფრო ხელმისაწვდომ ფასად კვადრატულ მეტრზე და რესტორნები იწყებენ მოსვლას. .) ასევე მნიშვნელოვანია ქალაქის ცენტრთან სიახლოვე, მაგრამ იყო სხვა საინტერესო აღმოჩენებიც.

დაივიწყეთ ჰიპსტერები, ნათქვამია წიგნში. უპირველეს ყოვლისა, მეზობლის ყველაზე დიდი მაჩვენებელი, რომელიც ერთ დღეს მნიშვნელოვნად აფასებდა ღირებულებას, იყო მისი საცხოვრებელი სახლის ასაკი. რაც უფრო ძველია საშუალო სახლი, მით უფრო სავარაუდოა, რომ მოცემული სამეზობლო დაინახავს ძლიერ დაფასებას.

რა, რატომ? ეს არის ის, სადაც მე ნამდვილად აღფრთოვანებული ვარ, ვიჯექი აქ, ჩემს 1890 სახლში. ძველი სახლები უფრო მეტ ინვესტიციას მოითხოვს, განმარტავს ტერაზასი, (შეგიძლიათ თქვათ კიდევ ერთხელ!) და ამიტომაც არის ისინი უფრო ხელმისაწვდომი. ეს არის შესაძლებლობა, რომელიც მოითხოვს გარკვეულ ინვესტიციებს, მაგრამ ანაზღაურდება გრძელვადიან პერსპექტივაში. (როგორც ითქვა, ისინი შეიძლება არ იყვნენ გარიგება, როგორც ადრე, ამბობს ის, რადგან ფიქსატორების ზედა ნაწილები არც ისე ფასდაკლებულია ამ დღეებში.)

იგივე შეიძლება ითქვას, როდესაც საქმე ეხება მეზობლებს, სადაც მოსახლეობა უფრო მაღალია; ამ სახლების მეპატრონეები სულაც არ ახდენენ ინვესტიციებს ან არ ინარჩუნებენ ამ სახლებს, ამბობს ის, ასე რომ თქვენ უფრო სავარაუდოა, რომ იპოვოთ ფასიანი ზედაპირი, როდესაც ისინი იყიდება.

თუ დიდი დაბრუნება არის ის, რასაც თქვენ ეძებთ, დაივიწყეთ ჩვეულებრივი სიბრძნე, ამ ექსპერტების აზრით. საუკეთესო სამეზობლოში ყველაზე იაფი სახლი არ არის გასავლელი. სამაგიეროდ, იყიდეთ ყველაზე იაფი სახლი ყველაზე ცხელ უბანში - და დაიწყეთ ძველ უბანში, აქციასთან ახლოს.

ხელახლა რედაქტირებულია პოსტიდან, რომელიც თავდაპირველად გამოქვეყნდა 2.22.2018-LS

Წაიკითხე მეტი: შეუძლია თუ არა განოყიერებას ხელი შეუწყოს გენტრიფიკაციასთან ბრძოლაში? შეიძლება არა, მაგრამ მაინც უნდა სცადო

დანა მაკმაჰანი

კონტრიბუტორი

თავისუფალი მწერალი დანა მაკმაჰანი არის ქრონიკული ავანტიურისტი, სერიული შემსწავლელი და ვისკის მოყვარული ლუისვილში, კენტუკი.